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La risposta di Milano alla crisi abitativa degli studenti non è per nulla chiara

11 novembre 2024
Abbiamo parlato con il Comune, università ed esperti: sui numeri e sui progetti futuri c’è poca trasparenza, così come sull’accesso ai fondi del Pnrr
Ansa
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di Micol Maccario
Da anni si parla di Milano come della città “più attrattiva” d’Italia, quella più ambita dove vivere e studiare. Questa percezione, però, ha conseguenze sul costo degli affitti e sulla possibilità di trovare una casa per gli studenti. Secondo il Milan Higher Education Observatory, un osservatorio curato dall’Università Statale di Milano con il consorzio universitario Cineca e l’azienda di consulenza Deloitte, il capoluogo lombardo è la città italiana con più studenti universitari: quasi 212 mila, di cui oltre il 55 per cento donne.

Nel Comune di Milano ci sono otto atenei: tre statali (Bicocca, Politecnico e Statale) e cinque privati (Cattolica, Bocconi, Humanitas, San Raffaele e IULM). Il resto della Regione Lombardia, di atenei, ne conta sette. Oltre alle università, fanno parte delle istituzioni dell’istruzione terziaria anche gli istituti di Alta formazione artistica musicale e coreutica (AFAM), che a Milano sono 15, e gli Istituti tecnici superiori (ITS), che sono sette.

Cercare di capire quanti sono i posti nelle residenze universitarie gestite dagli atenei e dai privati non è facile, soprattutto perché non sono disponibili dati completi e aggiornati. Ma anche avere un quadro dei progetti in corso, che offriranno nuovi posti letto nei prossimi mesi e anni, è complicato. Alla scarsa trasparenza si aggiunge un problema legato ai fondi: il Ministero dell’Università e della Ricerca ha aperto un bando per finanziare nuovi posti letto nelle residenze usando i fondi del Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr), ma accedere a questi contributi è parecchio complesso.

Tanti dati, poca chiarezza

Per capire il cambiamento che sta affrontando Milano bisogna partire dal 2015. Nell’anno in cui la città ha ospitato l’EXPO c’è stato un «momento di svolta nel rialzo dei valori immobiliari che testimonia la crescente attrattività della città e l’avanzamento di un discorso mediatico che disegna Milano quale città di successo internazionale», si legge nel rapporto “Non è una città per chi lavora”, pubblicato nel 2023 dall’Osservatorio casa abbordabile di Milano metropolitana (OCA). Questo osservatorio è finanziato dal Consorzio cooperative lavoratori di Milano ed è curato dal dipartimento di Architettura e Studi urbani del Politecnico. 

Insieme all’attrattività della città sono cresciute le registrazioni dei contratti di affitto, passate da 40 mila nel 2015 a quasi 56 mila nel 2021, e sono aumentati anche i canoni di locazione. «Il canone medio registrato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate è cresciuto da 129,6 euro al metro quadro annuo nel 2015 a 173,4 euro al metro quadro annuo nel 2022», con un aumento pari al 34 per cento.

L’aumento del costo degli affitti rappresenta un problema per i lavoratori, ma lo è ancora di più per gli studenti universitari, che spesso non hanno un reddito. Per contenere questo problema, il “Bando di concorso per il servizio alloggi per il diritto allo studio” della Regione Lombardia garantisce un numero limitato di posti letto nelle residenze universitarie a tariffa calmierata. Per l’anno accademico 2024-2025, sono stati resi disponibili 897 posti in sei diverse strutture nel Comune di Milano, da assegnare sulla base di requisiti di merito ed economici. La borsa di studio permette agli studenti universitari un posto letto al costo di 2.750 euro all’anno, 250 euro al mese, dato che l’anno accademico dura undici mesi, da settembre a luglio. 

Oltre ai posti a tariffa agevolata, gli studenti fuorisede che studiano a Milano possono prendere in affitto una stanza o un posto letto da un privato, vivere nelle residenze gestite dalle compagnie immobiliari o nelle residenze universitarie. Alcune di queste offrono una parte dei posti nelle loro strutture a tariffa agevolata, come stabilisce il bando della regione, e la restante parte è affittata a un costo più elevato, ma comunque calmierato rispetto ai prezzi di mercato. 

Stabilire quanti sono a Milano i posti nelle residenze studentesche, private e non, non è facile perché non esiste un unico database in cui sono censite tutte le strutture. Per trovare il numero totale bisogna affidarsi alle ricerche di enti e associazioni che negli anni hanno approfondito il tema, ma spesso le cifre non coincidono.

Secondo lo studio “Student housing da mercato di nicchia a comparto maturo” dell’Associazione residenze universitarie italiane (Re.Uni) e dell’istituto indipendente di ricerche Scenari immobiliari, di cui Pagella Politica ha preso visione, a Milano nell’anno accademico 2023-2024 c’erano 14.500 posti letto, considerando tutti gli studentati. Secondo il Comune di Milano, invece, il numero di posti letto è un po’ più basso. Nel “Piano triennale per l’offerta abitativa pubblica e sociale per il triennio 2023-2025” del comune si legge che nel 2023 i posti negli studentati della città erano poco più di 11 mila, circa tremila in meno rispetto allo studio di Re.Uni e Scenari immobiliari.

Ancora diverso è il conteggio fatto dai “gruppi studenteschi milanesi” (così si autodefiniscono), un insieme di collettivi di attivisti che lo scorso ottobre ha mappato gli studentati in città. Secondo la loro ricerca, intitolata “Mappatura delle residenze universitarie milanesi” e di cui Pagella Politica ha preso visione, nel capoluogo lombardo ci sono in tutto circa 16 mila posti, quindi 1.500 in più rispetto alla ricerca di Re.Uni e Scenari immobiliari e quasi cinquemila in più rispetto a quelli mappati dal Comune di Milano. 

In ogni caso, qualunque sia il numero corretto, rimane lontano dal soddisfare le richieste di tutti gli studenti fuorisede. Nella migliore delle ipotesi, i posti disponibili coprono meno di un quinto degli studenti fuorisede a Milano, stimati in oltre 90 mila. 

Abbiamo contattato gli uffici stampa di tutte le università della città metropolitana di Milano per avere un quadro più preciso sul numero dei posti disponibili, almeno negli studentati degli atenei e non in quelli di proprietà dei gruppi immobiliari. Secondo i nostri calcoli, sulla base dei dati ricevuti, i posti letto sono circa 7.500, a cui si aggiungono almeno altri 400 posti gestiti dalla Nuova accademia di belle arti (NABA). L’Università Bocconi dispone di sette studentati per un totale di 2.100 posti letto, il numero più alto di tutti. Dal nostro conteggio abbiamo escluso l’Accademia di belle arti di Brera: sui suoi siti istituzionali non ci sono informazioni pubblicamente disponibili sugli studentati e al momento della pubblicazione di questo articolo non abbiamo ricevuto una loro risposta alle nostre domande.

Quanto costa un posto letto

I costi dei posti letto negli studentati sono parecchio variabili: si va dai 250 euro mensili a persona, stabiliti dalla borsa regionale per il diritto allo studio, agli 810 euro per una stanza singola alla residenza Bligny dell’Università Bocconi. Altre residenze hanno costi ancora più alti: per esempio a Cascina Melghera, lo studentato dell’Università Vita-Salute San Raffaele, il prezzo per una camera singola ammonta a 10.500 euro da settembre a luglio, circa 950 euro al mese. Altre strutture hanno costi inferiori, come la IULM, il cui ufficio stampa ci ha detto che un posto letto costa 450 euro al mese.
Immagine 1. Una stanza di cascina Moncucco, una delle residenze della IULM – Fonte: Università IULM
Immagine 1. Una stanza di cascina Moncucco, una delle residenze della IULM – Fonte: Università IULM
I prezzi dei posti letto gestiti dagli operatori privati sono decisamente più alti rispetto ai prezzi dei posti offerti dalla maggior parte degli atenei. Alla residenza Camplus di Città Studi una stanza singola costa tra i 1.445 euro e i 1.536 euro al mese, mentre una doppia tra i 1.227 euro e i 1.272 euro. Il prezzo copre le utenze e la maggior parte dei pasti, e può essere ridotto in base al reddito e al merito. Come ha spiegato a Pagella Politica Federico Centola, membro dell’Unione degli universitari (Udu) e del movimento “Chiediamo casa”, «negli ultimi anni sono state costruite tante residenze private che in molti casi non hanno affitti accessibili agli studenti, ma sono offerte a canoni di mercato».

Analizzando online i costi delle stanze di alcune residenze si possono velocemente confermare le parole di Centola. Alla residenza “Collegiate North”, situata a Nord della città, in zona Villa San Giovanni, un mini-appartamento di 22 metri quadrati, definito “Luxury Apartment”, costa 1.499 euro mensili, un prezzo che sale fino a superare i 1.739 euro per gli appartamenti con terrazzo. Le residenze di privati come la “Collegiate North” offrono anche qualche ambiente in condivisione: nella struttura ci sono spazi per lo studio e per il lavoro, una spa, una sala benessere con piscina interna, sale per i trattamenti, palestra e sala fitness, cinema e salotti. Ma tutto questo è offerto a un prezzo che supera di quasi sette volte il costo mensile dei posti letto di chi riesce ad accedere al bando della Regione Lombardia. 

Per capire se il costo della residenza “Collegiate North” è in linea con gli affitti della zona si possono prendere come metro di paragone i costi indicati sul sito di Immobiliare.it, secondo cui la zona in cui sorge la residenza è tra le più economiche della città. Allo stesso prezzo di un appartamento da 22 metri della “Collegiate North” si possono affittare case intere appena ristrutturate e abitabili dai 50 ai 100 metri quadri.
Immagine 2. Alcune delle stanze della residenza Collegiate North - Fonte: Collegiate.it
Immagine 2. Alcune delle stanze della residenza Collegiate North - Fonte: Collegiate.it
Ma allora perché i prezzi di questo studentato sono così alti? A che tipologia di studenti si rivolge questa offerta immobiliare? «Queste residenze sono un fenomeno nuovo. Tradizionalmente gli studentati erano una soluzione prevalentemente fornita dal settore pubblico o da quello privato ma impegnato nel sociale, cioè legato a qualche fondazione o istituzione religiosa», ha spiegato a Pagella Politica Alessandro Coppola, professore di urbanistica al Politecnico di Milano. «Negli ultimi 10-15 anni gli investitori immobiliari hanno individuato nella domanda crescente degli studenti una nuova possibile fonte di reddito». Questi studentati, lontani dall’idea comune di alloggio economico per studenti fuorisede, si rivolgono a un gruppo esclusivo di universitari. «Stiamo parlando di un’offerta di lusso, che riguarda una porzione di studenti benestanti. Chi appartiene al ceto medio non può permettersi un affitto del genere, più le spese, più le tasse universitarie: è proibitivo», ha aggiunto Coppola.

La presenza di queste strutture ha effetti sul territorio circostante, su tutti con la cosiddetta “gentrificazione”, ossia il fenomeno di riqualificazione di aree urbane marginali con conseguente aumento del prezzo di case e servizi. «Da un lato queste soluzioni abitative sono insulari: offrono uno spazio in cui si può trovare tutto, dalla palestra alla lavanderia, e quindi non implicano una relazione particolarmente rilevante con il contesto locale esterno. Dall’altra parte, quando fai arrivare un’offerta di questo tipo in una zona, magari periferica, il rischio è che si alzi il prezzo al metro quadro», ha sottolineato Coppola. «È una relazione complessa e controversa, soprattutto se si considera che spesso questi interventi sono presentati con un potenziale di rigenerazione urbana, quando invece sono isolati dal contesto in cui sorgono».

Le future residenze universitarie

Ricapitolando: gli studenti fuorisede a Milano sono oltre 90 mila, ma nella migliore delle ipotesi i posti nelle residenze non superano i 16 mila. A un’offerta carente si aggiunge il problema dei costi, perché in alcuni casi il prezzo di una stanza in residenza supera le tariffe di mercato, diventando accessibile solo a una piccola parte della popolazione studentesca. Che cosa stanno facendo il Comune di Milano e le singole università per affrontare l’emergenza abitativa degli studenti? In breve: sono state avviate varie iniziative, ma i progetti per aumentare i posti letto sono portati avanti da più soggetti e non è facile avere una visione completa di come la città stia rispondendo a questo fenomeno.

Alla difficoltà nel reperire informazioni si aggiunge la mancanza di un ente unico per il diritto allo studio, che abbia una visione globale almeno delle residenze che appartengono agli atenei. In Lombardia questo ente non esiste, a differenza di altre regioni italiane come il Piemonte (dove c’è EDISU), l’Emilia-Romagna (ER.GO), l’Umbria (A.DI.S.U.) o la Puglia (ADISU). Questa lacuna è stata evidenziata dalle associazioni studentesche che, insieme al Partito Democratico, hanno presentato un progetto di legge regionale per creare un ente unico. «I bandi per il diritto allo studio sono regionali, ma sono gestiti da ogni singola università. C’è una grande inefficienza rispetto a questo tema, per questo stiamo portando avanti una campagna per ottenere un ente regionale», ha aggiunto Centola, del movimento “Chiediamo casa”.

Abbiamo contattato gli uffici stampa di tutti gli atenei milanesi: alcuni hanno in programma di costruire, o stanno già costruendo, nuovi posti letto per ampliare la loro offerta nei prossimi mesi e anni. Per esempio il Politecnico dispone di sei residenze a Milano per un totale di 1.612 posti, che arriveranno a 2.870 nel 2028. L’Università Statale sta ristrutturando e riqualificando le residenze di Via Santa Sofia, Via Bassini, Via Plinio e Via Attendolo Sforza. Nei prossimi anni sarà realizzata una nuova residenza nel Milano Innovation District (MIND), per cui i lavori sono già stati avviati. MIND è l’area che aveva ospitato l’EXPO nel 2015, a Nord Ovest della città, e che sarà riqualificata offrendo 1.100 nuovi posti letto. A questi si aggiunge l’Humanitas University, che ha partecipato a un bando ministeriale per ampliare la residenza di ulteriori cento posti.

I progetti privati

Per quanto riguarda le residenze private il discorso è ancora più complesso perché non è facile capire quante e quali saranno le nuove strutture costruite nei prossimi anni. Secondo i dati forniti dall’ufficio stampa del Comune di Milano, sono in costruzione tre studentati convenzionati con il comune: uno in Via Durando, uno allo Scalo Greco e uno a Porta Romana. Questi progetti sono frutto di convenzioni con il comune e sono gestiti da società private.

Il progetto di Via Durando, situato nel quartiere di Bovisa e vicino a un campus del Politecnico, prevede la riqualificazione delle strade e dei parcheggi della zona, oltre alla costruzione di una residenza per studenti universitari realizzata dalla società di investimenti immobiliari Hines. La struttura sarà composta da due edifici: in base al progetto, dovrebbe essere completata nel 2025 e offrire 250 posti a tariffe convenzionate, e 350 a canone più elevato. Come altre strutture, nella residenza di Via Durando non ci saranno solo posti letto, ma anche sale studio, palestra, sala yoga, lavanderia e sala cinema. 

Sulla residenza allo Scalo Greco sono pubblicamente disponibili poche informazioni. Il progetto è stato chiamato “L’innesto” e prevede la costruzione di circa 400 alloggi di housing sociale e circa 300 posti letto per studenti gestiti da In-Domus, una società privata della Fondazione Cariplo che si occupa di student housing e che gestisce già altre tre residenze a Milano.

Uno dei progetti più grandi riguarda lo scalo ferroviario di Porta Romana, a Sud della città, inserito nel piano “Scali Milano”, avviato nel 2005 e nato per riqualificare i sette scali ferroviari milanesi. Il piano di rigenerazione urbana è regolato da un accordo sottoscritto da Ferrovie dello Stato, Comune di Milano e Regione Lombardia. A novembre 2020 il bando per la riqualificazione dello Scalo di Porta Romana è stato vinto dal Fondo Porta Romana, promosso e gestito dal gruppo COIMA SGR, che amministra patrimoni immobiliari, e partecipato dalla società immobiliare Covivio, da Parada Holding, che si occupa del settore industriale e immobiliare, e da COIMA ESG City Impact Fund. Il progetto si chiama “Parco Romana” e prevede la riqualificazione di 190 mila metri quadri, di cui una parte destinata al villaggio olimpico per le Olimpiadi invernali del 2026. Il villaggio sarà collocato nella parte Sud-Ovest dello scalo e dopo le Olimpiadi e le Paralimpiadi – che si terranno rispettivamente tra il 6 e il 22 febbraio e tra il 6 e il 15 marzo 2026 – sarà convertito in student housing, con circa 1.700 posti letto.
Immagine 3. Rendering del villaggio olimpico, che sarà poi convertito in residenze per studenti - Fonte: Scaloportaromana.it
Immagine 3. Rendering del villaggio olimpico, che sarà poi convertito in residenze per studenti - Fonte: Scaloportaromana.it
L’offerta a Porta Romana prevede camere singole e doppie con cucine condivise a ogni piano, zone svago, aree studio, aree comuni e servizi come palestre e lavanderie. «Le tariffe sono convenzionate con il Comune di Milano, quindi sono calmierate rispetto alle tariffe libere di mercato. Il prezzo medio sarà di circa 650 euro al mese, spese escluse, per un totale di circa 800 euro al mese», ha spiegato a Pagella Politica Luca Mangia, general manager di COIMA REM, la società che si occupa dello sviluppo immobiliare. «L’affitto della singola sarà un po’ più caro, quello della doppia un po’ meno. Tra le spese escluse ci sono lavanderia, riscaldamento, raffrescamento e servizi come la pulizia delle parti comuni e la gestione dei rifiuti». 

Dei 1.700 posti previsti, una parte sarà affittata a una tariffa più bassa in base all’ISEE e una parte sarà riservata agli studenti con disabilità. «Tutti i posti saranno affittati a studenti universitari, al massimo a visiting professor o a giovani studenti che partecipano a corsi di formazione professionale o che stanno entrando nel mondo del lavoro. Se poi non dovessero essere tutti allocati potremo pensare di affittarli ad altre persone, anche non studenti», ha aggiunto Mangia. Anche in questo caso, nonostante le convenzioni con il Comune di Milano, i prezzi dei posti letto saranno prezzi di mercato, simili a quelli per una stanza o un posto letto in un’abitazione privata nella stessa zona.

Per quanto riguarda i fondi usati per la costruzione dello studentato, Mangia ha parlato della possibilità di accedere a un bando del Ministero dell’Università e della Ricerca, finanziato con i fondi del Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr). Prima di approfondire se “Parco Romana” usufruirà dei fondi del Pnrr, bisogna però capire come funziona il bando del ministero.

I fondi del Pnrr

Con un decreto ministeriale di febbraio 2024, il Ministero dell’Università e della Ricerca ha messo a disposizione 1,2 miliardi di euro per la realizzazione di 60 mila nuovi posti nelle residenze universitarie italiane entro il 30 giugno 2026. Gli interventi rientrano nella Missione 4, componente 1 del Pnrr, relativa al «potenziamento dell’offerta dei servizi di istruzione: dagli asili nido alle università». Il bando è rivolto a soggetti pubblici e privati e prevede un contributo di 19.966 euro a posto letto. Per accedere al bando gli enti interessati devono rispettare alcuni vincoli: gli immobili devono essere usati come alloggi o residenze studentesche per un periodo di almeno 12 anni, non meno del 30 per cento dei posti letto deve essere assegnato per merito e almeno il 70 per cento dei posti deve essere in stanza singola.

Per quanto riguarda il prezzo a cui saranno affittate le stanze, il ministero non ha stabilito canoni fissi, ma ha detto che il canone mensile dovrà essere inferiore del 15 per cento rispetto al «valore medio di mercato», anche se potranno essere accettate tariffe superiori se nella struttura sono presenti «particolari caratteristiche legate ai livelli di servizi offerti». Tutti gli interventi finanziati dovranno concludersi entro il 30 aprile 2026, in modo da avere i posti letto disponibili al più tardi entro il 30 giugno 2026.

Secondo i dati forniti a Pagella Politica dall’ufficio stampa del Ministero dell’Università e della Ricerca, al 15 ottobre 2024 erano arrivate sette candidature al bando dalla città metropolitana di Milano. Tutte le candidature sono state avanzate da soggetti privati: non ci sono proposte né del Comune di Milano né delle università.

Accedere ai fondi del Pnrr non è semplice. Mangia ha spiegato a Pagella Politica che COIMA ha fatto la prequalifica per il progetto “Parco Romana” e che, nonostante sia stata prequalificata, non è ancora certo che usufruiranno dei fondi del Pnrr perché «per beneficiare di quei quasi 20 mila euro a posto letto bisogna affittarli a certe tariffe, che però allo stato attuale sono più basse di quelle convenzionate con il Comune di Milano». COIMA potrebbe quindi usufruire dei 20 mila euro a posto letto, ma dovrebbe rinunciare alla possibilità di affittare le stanze a una cifra più elevata. È possibile però, come detto, che la tariffa definita dal ministero sia rivista dalla commissione di valutazione durante l’esame della domanda. Di conseguenza, il ministero potrebbe decidere di dare la possibilità a COIMA di accedere ai fondi del Pnrr e, al contempo, lasciare che affitti le stanze a un canone maggiore di quello stabilito dal decreto ministeriale.

Un altro progetto che sarà realizzato nei prossimi anni e che ha incontrato qualche ostacolo nel ricorso ai fondi del Pnrr è lo “Studentato diffuso”, un’iniziativa del Comune di Milano che interesserà 311 unità abitative attualmente sfitte e inutilizzabili. Dopo i lavori, il progetto fornirà 600 nuovi posti letto agli studenti degli atenei milanesi a un canone mensile compreso tra i 250 e i 350 euro mensili in base al proprio ISEE. Il progetto è gestito da MM S.p.A., società di ingegneria del Comune di Milano. Per quanto riguarda i fondi, sul sito del Comune si legge che «il progetto punta a essere cofinanziato attraverso i fondi messi a disposizione dal Pnrr».

Per capire meglio la situazione abbiamo contattato il Comune di Milano, chiedendo un’intervista, che però non ci è stata concessa. Abbiamo comunque ricevuto alcune risposte parziali via mail dall’Assessorato alla Casa del comune. Secondo l’assessorato, nel maggio 2023 il Comune di Milano ha partecipato al bando da 1,2 miliardi di euro del ministero con il progetto dello “Studentato diffuso”, che a settembre è stato ritenuto idoneo. Cinque mesi dopo, però, il ministero ha posto ulteriori requisiti, che riguardavano in particolare il tipo e la distribuzione di posti letto per ogni edificio. Quelle prerogative «non avrebbero consentito l’ammissione del progetto così come era formulato. Di conseguenza, il Comune con il suo gestore MM S.p.A. sta riformulando il progetto per seguire le linee guida ministeriali», ha spiegato a Pagella Politica l’Assessorato alla Casa. In aggiunta, il comune ha difficoltà ad accedere ai fondi del Pnrr perché, come stabilisce l’articolo 5 del decreto ministeriale che stanzia i fondi, le risorse dei bandi ministeriali sono rivolte al soggetto gestore, mentre il Comune di Milano è il soggetto proprietario e non gestore degli immobili. Al momento, quindi, esattamente come per “Parco Romana”, il Comune non sa se avrà accesso ai soldi del Pnrr per finanziare lo “Studentato diffuso”.

Insomma, tra affitti elevati e pochi posti letto le difficoltà che incontrano gli universitari a Milano sono ben note. Non è chiaro però se, come e quando, questi problemi verranno risolti. A causa della scarsa trasparenza e della disorganizzazione dei dati è difficile capire quanti sono oggi i posti disponibili nelle residenze milanesi, sia pubblici che privati. Anche guardando al futuro la situazione non migliora perché, nonostante siano in corso vari progetti di allargamento dell’offerta, non è semplice avere un quadro completo di tutte le società che stanno costruendo o progettando nuove residenze. In più, guardando ai prezzi mensili dei posti letto negli ultimi studentati costruiti o in quelli più prossimi alla costruzione, viene da chiedersi a quale tipologia di studenti sia rivolta questa nuova offerta immobiliare.

A completare il quadro si aggiunge il tema dei finanziamenti che, a un anno e mezzo dalla scadenza del Pnrr, non si sa ancora se aiuteranno Milano a risolvere, almeno in parte, la crisi abitativa che la città attraversa da anni.

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