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Fisco

Che cos’è questa storia dell’aumento delle tasse su case, catasto e Superbonus

10 ottobre 2024
Se ne discute da giorni, a partire da alcune dichiarazioni del ministro Giancarlo Giorgetti, che però vanno contestualizzate nel modo corretto
ANSA/DANIEL DAL ZENNARO
ANSA/DANIEL DAL ZENNARO
di Carlo Canepa
Negli ultimi giorni alcuni dei partiti all’opposizione hanno accusato il governo Meloni di voler aumentare le tasse sulla casa per i cittadini che hanno usufruito dei bonus edilizi. «Questo governo vuole introdurre la tassa sulla casa penalizzando chi ha fatto le ristrutturazioni con i bonus edilizi e anche con il Superbonus», ha dichiarato per esempio il 9 ottobre Angelo Bonelli, portavoce di Europa Verde. Lo stesso giorno la presidente del Consiglio Giorgia Meloni ha smentito, in un video pubblicato sui social network, le «dichiarazioni fantasiose secondo cui il governo vorrebbe aumentare le tasse che gravano sui cittadini». 

Ma come è nato questo dibattito, e che cosa c’è di vero e che cosa no nelle accuse verso il governo? Chi ha ristrutturato casa con i bonus edilizi dovrà pagare più tasse? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

Che cosa ha detto il ministro Giorgetti

Il dibattito di questi giorni è nato dopo che l’8 ottobre il ministro dell’Economia e delle Finanze Giancarlo Giorgetti ha tenuto un’audizione in Parlamento, di fronte alle Commissioni Bilancio di Camera e Senato, per presentare il nuovo Piano strutturale di bilancio di medio termine (Psb). Questo documento contiene le previsioni di alcuni indicatori economici per i prossimi anni e gli impegni del governo per far sì che i conti pubblici italiani rispettino gli accordi europei. 

Durante l’audizione, Giorgetti ha parlato delle «azioni» programmate dal governo per «rendere il sistema fiscale più efficiente». Tra queste azioni, il ministro ha citato «l’aggiornamento degli archivi catastali, che dovrà includere le proprietà da oggi non censite, e i valori catastali rivisti per quegli immobili che hanno conseguito un miglioramento strutturale a seguito di interventi di riqualificazione finanziati, in tutto o in parte, da fondi pubblici». 

Alcuni parlamentari hanno subito chiesto chiarimenti a Giorgetti a proposito di questo annuncio. Il ministro ha risposto di aver precisato che, «come dice una norma contenuta nella precedente legge di Bilancio, chi fa le ristrutturazioni edilizie è tenuto e obbligato ad aggiornare anche i dati catastali». «Andremo a verificare se li hanno aggiornati o non li hanno aggiornati. Se non li hanno aggiornati, si vede che ci saranno più risorse a beneficio anche dei comuni», ha specificato Giorgetti.

Che cosa dice la legge di Bilancio per il 2024

La norma a cui ha fatto riferimento il ministro dell’Economia è contenuta nella legge di Bilancio per il 2024, approvata dal Parlamento alla fine dello scorso anno. Questa legge ha stabilito che l’Agenzia delle Entrate deve verificare se i proprietari delle abitazioni che hanno beneficiato del Superbonus 110 per cento, introdotto nel 2020, hanno presentato le cosiddette “dichiarazioni di variazione dello stato dei beni”, che possono avere effetti sul valore delle rendite catastali di queste abitazioni. La stessa legge di Bilancio ha stabilito che l’Agenzia delle Entrate deve avvisare, con apposita comunicazione, chi non ha presentato queste dichiarazioni.

Senza entrare troppo nei dettagli tecnici, il catasto è l’inventario dei beni immobili presenti nel territorio italiano, dalle abitazioni agli uffici, e la rendita catastale è il valore reddituale che il catasto attribuisce per scopi fiscali a un immobile che può generare reddito. Questo valore si calcola tenendo conto della grandezza dell’immobile (per esempio, il numero dei vani nelle abitazioni), della sua destinazione d’uso e della zona in cui si trova.

La dichiarazione di variazione dello stato dei beni, invece, è un documento che deve essere presentato al catasto quando si modifica lo stato, la consistenza o la destinazione di un’unità immobiliare. La dichiarazione è compilata da un professionista abilitato e serve per aggiornare le informazioni catastali sugli immobili. Già da prima che entrasse in carica il governo Meloni, la legge prevede che venga avvisato il catasto quando cambia lo stato di un immobile. Semplicemente, la legge di Bilancio per il 2024 ha stabilito che l’Agenzia delle Entrate verifichi che questa pratica sia stata seguita da chi ha ristrutturato la propria abitazione con il Superbonus.

Giorgetti ha parlato di possibili «risorse a beneficio dei comuni» perché, se cambia la rendita catastale di un immobile a seguito dell’aggiornamento dopo i lavori di ristrutturazione, può aumentare il valore dell’Imu (ossia l’imposta municipale unica) che alcuni contribuenti pagano sugli immobili. Le imposte sul patrimonio immobiliare, infatti, si calcolano proprio a partire dalle rendite catastali. 

Ricapitolando: il governo non vuole introdurre una nuova tassa per chi ha beneficiato del Superbonus, ma far rispettare le disposizioni che obbligano i proprietari di immobili che hanno beneficiato di questo bonus edilizio ad aggiornare i dati del catasto. 

Secono i dati dell’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (Enea), al 31 agosto 2024 hanno beneficiato dei lavori del Superbonus circa 134 mila condomìni, 245 mila edifici unifamiliari e oltre 117 mila unità immobiliari funzionalmente indipendenti.

E per chi vende casa?

Al contrario, proprio con la legge di Bilancio per il 2024, il governo aveva già deciso di aumentare le imposte per chi decide di vendere una seconda casa ristrutturata con il Superbonus 110 per cento. 

Se si vende l’immobile entro i dieci anni dalla ristrutturazione, bisogna versare al fisco il 26 per cento della plusvalenza generata dalla vendita. Senza entrare troppo nei dettagli, la percentuale del 26 per cento si applica sulla differenza tra il prezzo con cui si è acquistato l’immobile in passato e il prezzo della sua vendita, sottraendo le spese per eventuali costi di interventi edilizi fatti negli anni, a eccezione di quelli coperti dal Superbonus. 

Se si vende l’immobile in un periodo tra i sei e i dieci anni successivi alla ristrutturazione, nel calcolare la plusvalenza si tiene conto della metà delle spese coperte dal Superbonus. Queste nuove regole valgono solo per chi ha usufruito del Superbonus attraverso lo sconto in fattura o la cessione del credito a una banca. Su questa nuova norma non sono state fatte stime sul potenziale gettito aggiuntivo.

La riforma del catasto

Durante l’audizione in Parlamento, Giorgetti ha voluto chiarire che i provvedimenti che riguardano gli aggiornamenti dei dati catastali non vanno confusi con «l’aggiornamento ai valori di mercato, che ripetutamente la Commissione europea ci ha chiesto», trovando in passato la contrarietà di partiti come la Lega e Forza Italia, ora al governo. 

Come abbiamo spiegato in altri approfondimenti, l’attuale sistema catastale italiano è iniquo e inefficiente, con conseguenze per gran parte della popolazione, e da anni la Commissione Ue raccomanda all’Italia di intervenire su questo tema. Secondo i dati del Ministero dell’Economia e delle Finanze, il valore stimato di mercato di un’abitazione è in media circa due volte più elevato del valore che viene preso in considerazione per calcolare l’Imu, con differenze tra le regioni. Come detto in precedenza, le rendite catastali sono usate per calcolare questa e anche altre imposte, tra cui quelle sulle eredità o l’acquisto di immobili, o per quantificare l’Indicatore della situazione economica equivalente (Isee) delle famiglie. 

Due delle modifiche più urgenti da introdurre al catasto italiano sono la revisione delle rendite catastali, per allinearle ai valori di mercato, e la revisione dei corrispondenti valori per calcolare il pagamento dell’Imu. Che cosa succederebbe se si riuscisse a mettere mano a questi due aspetti, aggiornandoli e rendendoli meno iniqui? Con un catasto riformato, le abitazioni nella stessa zona – se di grandezza simile – avrebbero lo stesso prezzo di mercato e quindi la stessa base su cui calcolare le imposte sul patrimonio. In più, si ridurrebbero le incongruenze che esistono attualmente, per esempio, tra le abitazioni in periferia e quelle nei centri città. Al momento, la riforma del catasto in questa direzione non è nei programmi del governo.

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