La casa è sempre stata uno dei classici “beni rifugio” della società italiana. Le famiglie italiane, tradizionalmente prudenti nella gestione delle proprie risorse e con un occhio da sempre puntato sul risparmio, hanno prediletto gli investimenti nel mattone confidando nella tenuta dei prezzi delle case.

Il mercato immobiliare, però, sta attraversando periodi di tempesta. Sono tempi di crisi e il 2012 è stato un anno di doppia recessione, susseguitasi alla batosta del 2009. L’alto tasso di disoccupazione e il credit crunch bancario, con il conseguente crollo dei mutui, hanno contribuito a far sprofondare il settore immobiliare. Recentemente, con l’avvento della nuova Imposta Municipale Unica sugli immobili, e l’estensione di quest’ultima anche sulle prime case, diverse voci hanno cominciato a paventare una riduzione ancora più drammatica del mercato dell’immobile.

L’allarme è stato probabilmente causato da articoli come questo, comparsi il 19 aprile dello scorso anno su tutti i principali giornali. Si riferiscono ad un’allarmante conferenza stampa organizzata dal Censis, tenuta dallo stesso direttore Giuseppe Roma, il quale vaticinava un possibile crollo dei prezzi delle case nel 2012 dal 20 al 50%. Il direttore Roma addebitava tale crollo all’introduzione dell’Imu e alla probabile vendita massiccia di seconde case da parte delle famiglie italiane per far fronte ai nuovi oneri fiscali.

Si trattava di previsioni, e lo studio suscitò, oltre ad allarme e preoccupazione, polemiche da parte di Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, e da parte dei principali esponenti di Assoimmobiliare – l’Associazione per l’Industria Immobiliare facente parte di Confindustria.

Adesso che siamo però giunti a febbraio 2013, vediamo se le previsioni del Censis si sono avverate in tutte le loro disastrose proporzioni, partendo dal valore degli immobili. Ci affidiamo all’indice costruito dall’Istat su base trimestrale.

In realtà, come possiamo osservare nel grafico, i prezzi per abitazioni si sono abbassati, sì, ma certamente non si sono dimezzati come annunciato dall’ex Presidente del Consiglio. Rispetto al terzo trimestre del 2011, ultimo periodo pienamente sotto governo Berlusconi, i prezzi delle case sono calati del 3%, considerando sia abitazione nuove sia abitazioni già esistenti. Se consideriamo solo le abitazioni già esistenti, invece, la riduzione nello stesso periodo è stato del 5%.  

E se Berlusconi si stesse riferendo, invece, al valore complessivo del patrimonio immobiliare? L’ultimo rapporto a riguardo interamente consultabile è stato pubblicato dall’Agenzia del Territorio nel 2012. L’intero patrimonio abitativo italiano è stimato a 6.462 miliardi di euro. Il dato precedente, riferito al 2011, stimava invece un patrimonio di 6.335 miliardi. E’, tuttavia, importante notare che i dati di riferimento dei rapporti stilati dall’Agenzia del Territorio non sono aggiornati all’anno di pubblicazione. Il rapporto 2012, per esempio, riporta dati risalenti al 2010. Insomma, non crediamo che Berlusconi possa aver consultato queste ricerche per effettuare la propria dichiarazione.

Se i prezzi si sono, quindi, mossi di poco, a calare in modo più sostanzioso è stato il numero di compravendite, sceso del 23,7% tra il secondo trimestre 2011 ed il terzo trimestre 2012 *.

Seguiamo adesso l’evoluzione dei  mutui. L’Istat certifica un crollo del numero totale di mutui (con costituzione di ipoteca) del 41% dal secondo trimestre 2011 al secondo trimestre 2012. Il capitale medio erogato si abbassa invece del 7,3% in un anno, secondo uno studio effettuato da Crif e Mutuisupermarket (dal terzo trimestre 2011 al terzo trimestre 2012). Crollo vistoso, ma certamente lontano dal dimezzamento descritto da Berlusconi.

Complessivamente, quindi, sentiamo di poter dare un “Nì” a Berlusconi. Ci è, purtroppo, impossibile provare che sia stata proprio l’Imu a causare il crollo, il quale – ci preme notare – era già ben avviato prima che sopraggiungesse il pagamento effettivo dell’imposta. Ovviamente tale riduzione dipende da una congiuntura economica nel suo insieme negativa, sulla quale l’Imu potrà aver avuto un suo effetto che al momento non risulta ancora non misurabile. Gli riconosciamo però il merito di aver rilevato il declino importante del settore, accusandolo al contempo di aver dato fiato a previsioni troppo catastrofiche, e di aver ignorato la realtà dei dati che rivela un declino molto più contenuto. Ma si sa, siamo in campagna elettorale.

* L’Istat non permette purtroppo di visionare un unico documento sulle compravendite immobiliari. Il link presenta la pagina introduttiva a tutti i rapporti trimestrali, selezionare l’aggiornamento d’interesse per consultare i dati.