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Come è cambiata la vita a Milano, in quattro grafici

21 luglio 2025
Le inchieste sull’urbanistica hanno riportato d’attualità questioni come il consumo di suolo e l’aumento dei prezzi delle case. La situazione nel capoluogo lombardo, numeri alla mano
ANSA
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di Lorenzo Ruffino
Lunedì 21 luglio il sindaco di Milano Beppe Sala terrà un discorso in consiglio comunale in merito all’inchiesta sulla gestione urbanistica del capoluogo lombardo. Nell’inchiesta è indagato lo stesso Sala, che secondo la Procura di Milano avrebbe commesso reati come «false dichiarazioni» e concorso in «induzione indebita», favorendo costruttori e politici.

L’inchiesta di Milano ha riportato al centro dell’attenzione un tema già molto discusso: la cosiddetta “gentrificazione”. Con questo termine si indica il processo per cui un quartiere popolare o semi-degradato viene riqualificato, attirando investimenti, residenti con redditi più elevati e attività commerciali di fascia medio-alta.

Se da un lato questo processo porta a un miglioramento dell’aspetto urbano e dei servizi di un quartiere, dall’altro spesso determina un aumento di prezzi e affitti, con il rischio di spingere i residenti storici a lasciare quella zona. A Milano questo fenomeno è in corso da tempo, e ha contribuito a generare diversi disagi alla popolazione, in particolare a studenti universitari e lavoratori.

I prezzi delle case

Milano è da tempo la città italiana con i prezzi immobiliari più alti. Per fare il confronto abbiamo utilizzato i dati più aggiornati pubblicati da Immobiliare.it, uno dei principali siti di annunci immobiliari. Secondo i calcoli di Pagella Politica, tenendo in considerazione i mesi da gennaio a luglio del 2025, in media un appartamento a Milano costa 5.470 euro al metro quadro contro i 3.550 di Roma, i 2.930 di Napoli e i 2.060 di Torino. Vuol dire che comprare una casa di 60 metri quadri a Milano costa circa 215 mila euro in più che farlo a Torino.

Anche sugli affitti ci sono forti differenze. A Milano un affitto costa 22,6 euro al metro quadro contro i 17,2 euro di Roma, i 14,7 di Napoli e i 12,3 di Torino. Per un appartamento di 60 metri quadri, la differenza tra Milano e Torino è di 620 euro.

I dati sul reddito medio non sono aggiornati come quelli sul costo degli immobili. In ogni caso, nel 2023 il reddito medio imponibile a Milano era di 39 mila euro contro i 30,2 mila di Roma, i 27,7 mila di Torino e i 23,6 mila di Napoli. Il reddito più alto non compensa il prezzo delle abitazioni e inoltre all’aumentare del reddito aumenta anche la tassazione e il netto diminuisce in proporzione. Tra le quattro città, Milano è l’unica dove sia i prezzi degli affitti sia quelli di vendita sono cresciuti di più del reddito dal 2017 in poi.

Come sono cambiati i prezzi delle case

Più in particolare, a Milano i prezzi delle case in vendita sono aumentati di più di quelli delle case in affitto, un caso unico tra queste quattro città.

Nel 2023, ultimo anno per cui sono disponibili i dati sui redditi, a Milano il reddito medio imponibile era cresciuto del 19 per cento rispetto al 2017, contro un aumento del 33 per cento per gli affitti e del 42 per cento per i prezzi di vendita. A Torino, a fronte di un aumento del 14 per cento del reddito, i prezzi di vendita sono cresciuti del 4 per cento e gli affitti del 23 per cento. Bisogna considerare che il forte aumento degli affitti negli ultimi due anni rende improbabile che i redditi siano aumentati allo stesso ritmo.

A Roma, nel 2023, i redditi sono invece cresciuti più dei prezzi di vendita e di affitto. A Napoli, gli stipendi sono aumentati in linea con gli affitti stessi, mentre i prezzi di vendita sono calati del 5 per cento rispetto al 2017.

Quanto suolo è stato consumato a Milano

Passiamo ora a un altro aspetto che caratterizza la gentrificazione, ossia il consumo di suolo. Per valutare questo fenomeno abbiamo fatto riferimento all’ultimo rapporto sul consumo di suolo dell’Istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale (ISPRA), pubblicato nel 2024. Secondo ISPRA, il consumo di suolo è la perdita di superfici agricole, naturali o seminaturali in favore di coperture artificiali. Il fenomeno è legato soprattutto alla costruzione di nuovi edifici, all’espansione urbana e alla densificazione.

In base ai dati di ISPRA, a Milano il 58,7 per cento del suolo cittadino è già stato consumato. Sebbene sia alto, il dato di Milano è inferiore a quello di Torino (65,2 per cento) e di Napoli (63,6 per cento), ma nettamente superiore al 23,7 per cento di Roma. Bisogna comunque ricordare che Roma ha una superficie molto più estesa rispetto a Milano e alle altre città prese in considerazione. Rispetto al 2006, il primo anno per cui ci sono dati disponibili, nel 2024 ISPRA ha registrato un leggero peggioramento per quanto riguarda il consumo di suolo in tutte le città. Il consumo di suolo è aumentato di 1,7 punti percentuali a Milano e di 1 punto percentuale a Torino, mentre a Roma e Napoli di 1,2 punti.

Quanto verde c’è a Milano

La presenza di aree verdi come parchi e giardini pubblici rappresenta un indicatore importante della qualità urbana. Secondo i dati più aggiornati di ISTAT, nel 2023 a Milano queste superfici coprivano il 14,1 per cento del territorio comunale, in crescita rispetto al 12 per cento del 2011, primo anno per cui disponiamo di dati omogenei.

Anche nelle altre grandi città si è registrato un incremento di parchi e aree verdi, sebbene meno marcato: a Torino è pari al 18,2 per cento (+0,6 punti percentuali al 2011), a Napoli si ferma all’11,1 per cento (+1 punto percentuale), mentre a Roma non supera il 3,7 per cento (+0,2 punti percentuali). Questi numeri confermano che Milano ha compiuto negli ultimi anni un investimento nel verde urbano, pur restando al di sotto di Torino, che continua a distinguersi come la città con la maggiore incidenza di aree verdi tra le quattro principali in Italia.
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