Pubblicato: mercoledì 6 ottobre 2021
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​Perché la riforma del catasto non è una riforma del catasto

Il 5 ottobre il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge delega per la riforma del fisco, che ha subito ricevuto forti critiche dalla Lega, assente al voto sul testo.

Come ha spiegato (min. 9:20) lo stesso giorno in conferenza stampa il segretario leghista Matteo Salvini, le obiezioni della Lega sono di «metodo» e di «merito». Da un lato il governo avrebbe dato troppo poco tempo ai ministri leghisti per esaminare il testo, dall’altro nella legge delega ci sarebbe anche la «riforma del catasto» che, secondo Salvini, rischia di causare un forte aumento delle imposte sulla casa.

In un’altra conferenza stampa, il presidente del Consiglio Mario Draghi ha cercato di smorzare le tensioni su questo fronte, dicendo che nella legge delega non c’è «una revisione del catasto, ma una riformulazione del catasto». Secondo Draghi, siamo di fronte solo a «un’operazione di trasparenza», con «l’impegno» da parte del suo governo che «nessuno pagherà di più o di meno».

Vista la confusione sul tema, cerchiamo di fare un po’ di chiarezza su che cosa dice la delega sul catasto e perché, nella sostanza, non siamo di fronte a una vera e propria riforma.

– Leggi anche: Così il governo Draghi vuole riformare il fisco

Perché oggi il catasto è iniquo e inefficiente

Come abbiamo spiegato più nel dettaglio in una recente analisi, di fatto il catasto italiano è rimasto quello pensato ormai 70 anni fa. Uno dei concetti principali su cui poggia questo sistema è quello della rendita catastale, che è il valore reddituale che il catasto attribuisce per scopi fiscali a un immobile che può generare reddito. Questo valore si calcola tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile (per esempio, il numero dei vani nelle abitazioni), della sua destinazione d’uso e della zona in cui si trova. E, detta in parole semplici, per come è stato concepito il catasto dovrebbe equivalere all’affitto che un proprietario riceverebbe se decidesse di mettere in locazione la sua abitazione (il cosiddetto “affitto imputato”).

Con il passare del tempo, però, il valore delle rendite catastali si è allontanato molto da quello degli affitti imputati perché non sono state messo in campo misure per rendere il catasto più aggiornato. Secondo le stime più recenti, oggi una rendita catastale corrisponde in media al massimo al 15 per cento di quello che dovrebbe essere l’affitto imputato.

Questo ha creato forti disparità tra immobili uguali tra loro, per esempio dello stesso pregio, e tra immobili diversi tra loro. Per fare un esempio concreto, è accaduto che nelle grandi città ci siano abitazioni, non particolarmente grandi in termini di metratura, che hanno una rendita catastale solo poco inferiore a quella di abitazioni più grandi e più prestigiose situate in pieno centro.

A cascata il disallineamento delle rendite catastali ha creato un secondo problema. Le imposte sugli immobili, come l’Imu, si calcolano proprio a partire dalle rendite catastali (qui spieghiamo come nel dettaglio): se quest’ultime sono “sballate”, si ha come conseguenza che alcuni contribuenti pagano di più di quello che dovrebbero sui propri immobili, e altri di meno.

Riforma del catasto = più imposte?

Da tantissimi anni in Italia si parla della necessità di riformare il catasto, per far sì che le rendite catastali siano allineate meglio ai valori di mercato e ottenere un sistema più equo ed efficiente. L’obiezione più diffusa è però sempre stata quella secondo cui una modifica delle rendite catastali comporterebbe in automatico un aumento delle imposte sulla casa.

Come abbiamo spiegato di recente, però, questo automatismo non esiste: una volta riformato il catasto, il governo di turno potrebbe sempre decidere di rimodulare le aliquote delle imposte sugli immobili (o gli accessi a sussidi che tengono conto del valore catastale degli immobili, come l’Isee) per far sì che le entrate fiscali non aumentino rispetto a prima, raggiungendo la cosiddetta “parità di gettito” o “invarianza” (obiettivo posto nella legge delega fiscale del 2014, rimasta praticamente inattuata). Questo non impedirebbe comunque che vi possa essere un aumento o una diminuzione delle imposte immobiliari tra singoli comuni (nel caso servirebbero molto probabilmente dei meccanismi compensativi) o tra singoli contribuenti. In questo scenario, se un cittadino pagherà di più, significa che oggi sta pagando meno di quello che dovrebbe. Viceversa, se un cittadino dovrà pagare di meno, vuol dire che oggi sta pagando di più del dovuto, a causa di una catasto non aggiornato.

Nel disegno di legge delega sulla riforma fiscale, comunque, il governo Draghi ha deciso di percorrere una via di mezzo, che – in base a quanto scritto nel testo approvato dal Consiglio dei ministri – avrà effetti molto meno significativi dello scenario appena descritto. Vediamo perché.

Che cosa dice la legge delega sul fisco

L’articolo 7 del testo sulla legge delega – diffuso da fonti stampa e sostanzialmente confermato in conferenza stampa dal ministro dell’Economia Daniele Franco – è dedicato alla “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati”.

Innanzitutto, questo articolo stabilisce che con i decreti legislativi il governo dovrà far sì che vengano individuati gli «immobili attualmente non censiti» dal catasto (i cosiddetti “immobili fantasma”), quelli che non rispettano la loro destinazione d’uso e quelli abusivi, facilitando la condivisione dei dati tra l’Agenzia delle entrate e le amministrazioni locali.

In secondo luogo, il disegno di legge chiede per il governo la delega ad adottare decreti legislativi con cui «attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato». Tradotto in parole semplici: il governo vuole approvare nuove misure – i cui dettagli sono ancora da stabilire – per ottenere nuove rendite catastali “attualizzate”, cioè più vicine ai valori di mercato.

In più, si chiede che il governo possa introdurre meccanismi che consentano di mantenere aggiornate le rendite catastali ai valori delle unità immobiliari in base alle fluttuazioni del mercato.

Fin qui sembra tutto chiaro, ma sorge subito il dubbio che se cambiano le rendite catastali, allora dovrebbero cambiare anche le basi imponibili per le imposte sugli immobili, destinate dunque a salire. Nel disegno di legge delega non solo non si menziona che le aliquote delle imposte sulla casa andranno riviste, ma si fa anche un’affermazione ancora più forte, per garantire che non ci saranno aumenti di tasse.

Il governo infatti ha scritto nel testo del ddl che le nuove informazioni, ottenute con le disposizioni citate poco sopra, non dovranno essere «utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali». Detta altrimenti: si rivedranno le rendite catastali, ma per il calcolo delle imposte rimarranno in vigore i valori precedenti, quelli che – come abbiamo visto prima – fanno sì che il sistema sia iniquo e inefficiente.

Per il momento, dunque, sembra infondato il timore della Lega secondo cui in questo modo il governo riceverà una «delega in bianco» – usando (min. 10:50) le parole di Salvini – per poter aumentare le imposte sugli immobili. È vero però, come ha ricordato il segretario della Lega, che una revisione del catasto non era prevista nel documento conclusivo sulla proposta di riforma del sistema tributario, approvato dalla Commissione Finanze del Senato a luglio 2021. Questa era un’indagine conoscitiva, che proponeva modifiche, tra le altre cose, per Irpef, Iva e imposte sulle imprese, tutte presenti tra i principi generali espressi dal disegno di legge delega sul fisco approvato dal governo Draghi.

C’è ancora tempo

A tutto questo va aggiunto che le disposizioni sul catasto, previste dalla futura riforma del fisco, dovranno essere adottate entro 18 mesi dall’approvazione del disegno di legge delega da parte del Parlamento, ma dovranno «decorrere dal 1° gennaio 2026», dunque tra oltre quattro anni. «A quel punto, se i nuovi calcoli riusciranno ad andare in porto, sarà complicato spiegare ai proprietari delle case oggi più maltrattate dal fisco che in base ai parametri legati al mercato dovrebbero pagare meno, ma che le loro imposte rimangono quelle vecchie, più alte», ha scritto Il Sole 24 Ore il 6 ottobre. «Chi si scoprirà penalizzato dalle rendite attuali, ovviamente, comincerà a invocare l’applicazione dei nuovi valori».

Ma qui si entra nell’ambito delle speculazioni, dal momento che – come abbiamo spiegato, testo alla mano – le eventuali nuove rendite catastali non potranno essere usate per determinare le basi imponibili delle imposte immobiliari.

Critiche alla legge delega sono arrivate anche da Confedilizia, un’associazione che rappresenta i proprietari di abitazioni. Il 5 ottobre il presidente dell’associazione, Giorgio Spaziani Testa, ha infatti scritto su Twitter: «La bozza della delega sul catasto e la sua spiegazione in conferenza stampa: si preparano le condizioni per il salasso, ma si lascia ad altri il compito di attuarlo. La Lega ha detto no. Confidiamo che mantenga il punto».

Prima di concludere, ricordiamo che se con un decreto legislativo l’esecutivo non dovesse rispettare le indicazioni generali dategli dal Parlamento, rischierebbe di andare incontro a un giudizio di illegittimità costituzionale.

In conclusione

Nel disegno di legge delega sulla riforma del fisco, una parte è dedicata al sistema catastale italiano, che da anni è ormai iniquo e inefficiente, soprattutto per il disallineamento delle rendite catastali dai valori di mercato.

Nel testo approvato dal Consiglio dei ministri, da un lato si propone di introdurre nuove misure per aggiornare le rendite catastali – a partire dal 2026 – dall’altro lato si specifica, però, che questi valori non potranno essere utilizzati per calcolare le base imponibili delle imposte immobiliari.

È vero che questa operazione potrà permettere, oltre all’emersione degli immobili non censiti, di avere dei valori più corretti. Ma se non si traducesse in un’applicazione concreta dei nuovi valori, rimarrebbero in vigore le forti discrepanze che esistono ad oggi.

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