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Governo

Come il governo vuole accelerare gli sfratti

07 maggio 2026
Il governo vuole accelerare il rilascio degli immobili, ma il testo interviene anche su occupazioni abusive, affitti scaduti, morosità e immobili pubblici
ANSA
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di Leonardo Becchi
Negli ultimi giorni il tema della casa è tornato al centro del dibattito politico. Nel Consiglio dei ministri del 30 aprile, il governo ha approvato due provvedimenti su questo tema: il cosiddetto “Piano Casa”, un decreto-legge per favorire l’accesso all’abitazione, e il disegno di legge noto come ddl “Sfratti”, che punta a rendere più rapido il rilascio degli immobili.

Nel dibattito pubblico, il secondo provvedimento è stato presentato soprattutto come una stretta contro le occupazioni abusive. Per esempio, il 7 maggio Fratelli d’Italia ha pubblicato sui social una grafica con la scritta: «Il governo Meloni sfratta gli abusivi. Fuori in 15 giorni». Nella didascalia del post, il partito della presidente del Consiglio Giorgia Meloni ha aggiunto: «Sei abusivo? Lo Stato ti sbatte fuori. Procedure accelerate contro chi occupa gli immobili. La casa è tua e il Governo Meloni la difende».
Il disegno di legge, però, non interviene solo sulle occupazioni abusive. Il testo riguarda, per esempio, anche gli affitti scaduti o vicini alla scadenza e gli sfratti per morosità. Secondo il governo, l’obiettivo è rendere più rapido il rilascio degli immobili, rafforzando la posizione dei proprietari. Il testo introduce una nuova procedura per gli affitti scaduti, riduce i tempi per pagare gli arretrati nei casi di morosità e prevede, in alcuni casi, una somma da pagare per ogni giorno di ritardo nel rilascio.

Va però ricordato che il provvedimento non è ancora in vigore. Essendo un disegno di legge, dovrà prima essere esaminato e approvato dal Parlamento, dove potrà anche essere eventualmente modificato.

Le occupazioni abusive

La prima novità – e quella più rilanciata dai partiti di governo – riguarda gli immobili occupati da persone che non hanno il diritto di starci. Il disegno di legge interviene sull’articolo 474 del codice di procedura civile, la norma che stabilisce quali atti possono essere usati per avviare un’esecuzione forzata. In generale, infatti, per chiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario serve un “titolo esecutivo”, cioè un atto a cui la legge riconosce la possibilità di avviare l’esecuzione.

Il disegno di legge introduce un nuovo articolo, il 474-bis, che amplia le possibilità per i proprietari. Nei casi di occupazione abusiva, potranno avviare la procedura per liberare l’immobile anche sulla base di alcuni atti notarili o pubblici trascritti. È il caso, per esempio, degli atti che trasferiscono la proprietà dell’immobile o che costituiscono altri diritti, come l’usufrutto, l’uso o l’abitazione. In pratica, se una persona ha un atto pubblico trascritto che dimostra il suo diritto sull’immobile, e se l’immobile è occupato da qualcuno che non ha mai avuto un titolo per starci, quell’atto potrà bastare per avviare la procedura di rilascio.

La norma, però, non vale per tutti i casi. La relazione illustrativa del disegno di legge chiarisce che restano fuori le situazioni in cui all’inizio un titolo esisteva, ma è stato dichiarato invalido solo in un secondo momento. La nuova procedura non riguarda quindi gli inquilini morosi o chi resta nell’immobile dopo la scadenza del contratto: in questi casi il rapporto tra le parti nasceva da un contratto valido e si applicano altre regole.

La nuova procedura per gli affitti scaduti

Una delle novità principali riguarda gli affitti scaduti o vicini alla scadenza. Oggi, in questi casi, il proprietario deve seguire una procedura specifica per ottenere la liberazione dell’immobile. Il testo del governo la sostituisce con una nuova “ingiunzione di rilascio”, pensata per arrivare più rapidamente a una decisione del giudice.

Il proprietario, o chi ha concesso l’immobile, potrà chiedere questa ingiunzione prima della scadenza del contratto, rispettando i termini previsti. Potrà farlo anche dopo la scadenza, se il contratto o atti precedenti escludono il rinnovo automatico. La procedura non riguarda solo gli affitti di immobili, ma anche altri rapporti, tra cui il comodato, l’affitto di azienda e alcuni contratti agrari.

Se la richiesta è fondata, il giudice dovrà emettere un decreto motivato entro 15 giorni dal deposito del ricorso. Se il contratto non è ancora scaduto, il rilascio partirà dalla scadenza; se invece il contratto è già scaduto, il giudice fisserà una data entro un termine compreso tra 30 e 60 giorni. Il decreto sarà provvisoriamente esecutivo: in pratica, potrà produrre effetti anche prima che un’eventuale contestazione venga decisa. Chi riceve il decreto potrà fare opposizione entro 20 giorni. Il termine salirà a 30 giorni se vive in un Paese fuori dall’Unione europea. In caso di opposizione, il giudice potrà sospendere l’esecuzione solo se le contestazioni sono basate su prove scritte e se ci sono gravi motivi.

In altre parole, il disegno di legge non elimina la possibilità di contestare il rilascio dell’immobile. Cambia però l’ordine della procedura: prima arriva il decreto, che può già essere eseguito; poi, se l’altra parte ritiene di avere ragioni da far valere, può fare opposizione.

Una somma da pagare per ogni giorno di ritardo

Il disegno di legge prevede anche una misura economica per scoraggiare i ritardi nel rilascio dell’immobile. Su richiesta del proprietario, il giudice può stabilire che chi resta nell’immobile oltre il termine fissato debba pagare una somma per ogni giorno di ritardo. Questa somma è pari all’1 per cento del canone mensile di affitto.

Per esempio, con un affitto mensile di 800 euro, la somma sarebbe pari a 8 euro al giorno. Con un affitto di 1.200 euro, sarebbe pari a 12 euro al giorno. Non si tratta di una multa né di una cifra applicata automaticamente in tutti i casi: deve essere chiesta dal proprietario e stabilita dal giudice.

La misura riguarda la nuova procedura per gli affitti scaduti o vicini alla scadenza. Il disegno di legge la estende anche agli sfratti per morosità: in questo caso resta l’attuale procedimento di convalida, ma il giudice potrà comunque fissare una somma giornaliera per il ritardo nel rilascio. 

Meno tempo per gli arretrati

Sono previsti interventi anche sugli sfratti per morosità, cioè sui casi in cui l’inquilino non paga l’affitto. Oggi, in alcune condizioni, chi è in ritardo con i pagamenti può evitare lo sfratto saldando il debito entro un termine fissato dal giudice. Il testo del governo riduce questo margine di tempo.

La possibilità di mettersi in regola passa da tre a due volte in quattro anni. Il termine ordinario per pagare affitti arretrati, spese, interessi e altri oneri passa da 90 a 45 giorni. Nei casi in cui il mancato pagamento, durato non più di due mesi, dipende dalle difficoltà economiche dell’inquilino, il termine passa da 120 a 60 giorni. Nella relazione illustrativa viene giustificata questa scelta sostenendo che, nella pratica, sono pochi i casi in cui l’inquilino paga davvero entro il cosiddetto “termine di grazia”. Nel testo, però, non vengono indicati dati o fonti a sostegno di questa affermazione.

Il disegno di legge riduce anche i tempi entro cui il giudice fissa la data del rilascio. Il termine massimo passa da sei a tre mesi, e nei casi eccezionali da dodici a sei mesi. Per gli sfratti per morosità non sanata, il termine massimo passa da 60 a 30 giorni. Il testo elimina inoltre la possibilità di fare opposizione solo per chiedere di cambiare la data fissata per il rilascio.

Gli immobili pubblici

Un’altra parte del testo riguarda gli immobili pubblici. In particolare, il governo interviene sulle case popolari e sugli immobili gestiti dagli enti locali.

Il primo intervento riguarda le case popolari. Se l’ente che gestisce l’alloggio stabilisce che l’assegnatario non ha più diritto a restarci, la persona interessata potrà contestare la decisione davanti al tribunale del luogo in cui si trova la casa. Il ricorso dovrà essere presentato entro 30 giorni dalla notifica del provvedimento. Il secondo intervento riguarda invece gli immobili pubblici occupati da persone che non hanno titolo per usarli. In questi casi, il testo stabilisce che il termine per lasciare l’immobile non potrà superare i 30 giorni.

Le stesse regole vengono poi estese anche agli immobili pubblici non abitativi gestiti dagli enti delle regioni e delle autonomie locali. In pratica, non si parla solo di case popolari, ma anche di altri spazi pubblici, come locali o immobili usati per finalità diverse dall’abitazione.

Alcune garanzie previste

Il disegno di legge contiene infine alcune garanzie per chi deve lasciare l’immobile. Nel caso della nuova ingiunzione di rilascio, la persona che riceve il decreto può contestarlo entro 20 giorni. Il termine sale a 30 giorni se vive in un Paese fuori dall’Unione europea.

È prevista una possibilità di opposizione oltre i termini, ma solo in casi specifici. La persona interessata deve dimostrare di non aver saputo in tempo del decreto per un errore nella notifica, per caso fortuito o per forza maggiore. Il testo prevede poi alcune tutele nella fase finale, quando l’immobile deve essere liberato. L’esecuzione può essere rinviata una sola volta se la persona che vive nell’immobile ha almeno 75 anni, è una persona con disabilità grave o è malata terminale. Lo stesso vale se nel nucleo familiare residente c’è una persona con disabilità grave o malata terminale. In ogni caso, il rinvio non può durare più di 180 giorni.

Per gli immobili usati come abitazione, il testo prevede anche il coinvolgimento dei servizi sociali. Se durante la procedura emergono situazioni di disagio, fragilità o vulnerabilità, l’ufficiale giudiziario deve segnalarle ai servizi sociali competenti. L’obiettivo è permettere ai servizi sociali di valutare eventuali interventi di sostegno per la persona o per la famiglia coinvolta. Questa segnalazione, però, non sospende automaticamente la procedura né impedisce di liberare l’immobile.

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